A씨와 B씨는 C씨 소유인 아파트를 일부 임차하는 계약을 각각 체결했습니다. C씨의 아파트에는 이미 여러 건의 근저당권이 설정되어 있었습니다. A씨의 임대보증금은 1,700만원, B씨는 1,800만원이었습니다.

주택임대차보호법에 의하면, A씨와 B씨의 임대보증금은 조세나 근저당권부 채권 기타 다른 채권에 우선하여 변제를 받을 수 있었습니다.

 

이에 C씨의 채권자 D사가 A씨와 B씨를 상대로 각 임대차계약의 취소를 구하는 소송(사해행위취소 청구소송)을 제기했습니다. 2심 법원은 A씨와 B씨의 임대차계약이 사해행위가 아니라고 판단하고 D사의 청구를 기각했습니다.

 

 

대법원은 A씨와 B씨가 임대차계약을 체결할 당시에 여러 건의 근저당권이 설정된 사실을 알고 있었고, 해당 아파트의 임대보증금 시세가 1억1,000만원에 이르는데, A씨와 B씨의 임대보증금이 지나치게 적으며, 성인 남자가 다른 임차인과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차해야 할 필요가 있는지 의심이 가는 점을 종합하면, A씨와 B씨가 진정한 임차인인지 의심의 여지가 있다고 판단하고, 2심 법원의 판결을 파기하였습니다.

 

대법원은 A씨와 B씨가 진정한 임차인이 아니고 주택임대차보호법에 따른 최우선변제를 받으려는 목적으로 허위로 임대차계약을 체결한 것으로 판단한 것으로 보입니다. 여러 건의 근저당권이 설정된 주택을 임차하였다는 사실만으로 일반적으로 사해행위가 된다고 볼 수는 없겠지만, 최우선변제의 대상이 되는 소액임차인의 경우에는 주의하여야 할 것입니다.

 

2012. 9. 13.

법무법인 태영